Vielen Kunden des Maklers sind überrascht, wenn sie den Erhalt einer Widerrufsbelehrung bestätigen sollen, obwohl sie sich doch erst einmal das Objekt anschauen wollen. Die Verwirrung ist verständlich, denn warum es ein Widerrufsrecht für Verbraucher beim Abschluss eines Maklervertrages geben soll, ist nicht leicht zu verstehen. Leider ist der Makler aber gesetzlich dazu verpflichtet. Zum weiteren Verständnis daher zunächst grundsätzliches: Maklerverträge im Fernabsatz und solche, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden, können vom Verbraucher widerrufen werden. Das Widerrufsrecht geht auf die Verbraucherrechterichtlinie zurück, welche vom nationalen Gesetzgeber umzusetzen war.  Damit muss der  Immobilienmakler seit Inkrafttreten des Gesetzes am 13. Juni 2014 vor Abschluss des Maklervertrages über das Widerrufsrecht belehren, d. h. der Kunde erhält vom Makler bei Vertragsschluss, also möglichst früh, per Email oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger eine Widerrufsbelehrung. Dabei sollte der Makler sich nicht nur den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen lassen, sondern auch, dass er mit seiner Tätigkeit – wie in der Praxis auch üblich – vor Ablauf der 14-Tage-Frist für seinen Kunden tätig werden soll.

Häufig gestellte Fragen:

Wer und wann muss über das Widerrufsrecht belehrt werden?
Das Widerrufsrecht, über das vor Abschluss des Maklervertrages belehrt werden muss, steht ausschließlich dem Verbraucher gemäß § 13 BGB zu. Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

Muss der Verbraucher Wertersatz zahlen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt?
Nein, denn die Maklerleistung entfaltet erst und nur im Erfolgsfall ihren vollen Wert, sodass ein Wertersatz für eine teilweise Erbringung der Maklerleistung in der Regel nicht in Betracht kommt. Konkrete Aufwendungen, die bis zum Widerruf entstanden sind, sind nur zu ersetzen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Warum steht in der Widerrufsbelehrung, dass „ein angemessener Betrag“ zu zahlen wäre, wenn Sie verlangt haben dass die Dienstleistung während der Widerrufsfrist beginnen soll?
Der Gesetzgeber hat Textbausteine für eine Widerrufsbelehrung zur Verfügung gestellt (BGBl. Teil I 2013, S. 3663-3670). Die verwendete Widerrufsbelehrung entspricht den Anforderungen an einen Dienstleistungsvertrag, wozu auch der Maklervertrag gehört, da dieser aufgrund des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie als solcher behandelt wird. Daher muss dieser Text auch verwendet werden, auch wenn dieser Text mitunter beim Kunden des Maklers zu Missverständnissen führen kann. Festzuhalten ist aber: Der Verbraucher muss nur im Erfolgsfall, d. h. bei Abschluss des Kaufvertrages, die vereinbarte Provision zahlen.

Warum soll der Kunde 14 Tage warten, bis der Makler mir die notwendigen Informationen zum Verkaufsobjekt gibt? Geht das nicht schneller?
Der Makler läuft Gefahr, dass er seine Provision verliert, wenn er vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird. Wenn der Verbraucher aber ausdrücklich erklärt, dass der Makler während der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit beginnen soll und wird die Leistung dann vollständig erbracht (d. h. es kommt zum Kaufvertragsabschluss), dann erlischt das Widerrufsrecht vorzeitig und der Makler bekommt seine Provision.

Warum muss der Verbraucher erneut belehrt werden, wenn er sich für ein anderes Objekt interessiert?
Der Maklervertrag bezieht sich in der Regel auf ein konkretes Objekt, sodass eine weitere Belehrung erforderlich ist. Eine einmalige Belehrung ist nur denkbar, wenn der Auftraggeber/Verbraucher einen Suchauftrag erteilt.

RA Axel Lipinski-Mießner, Geschäftsführer

Bei Rückfragen zum Widerrufsrecht können Sie sich als Verbandsmitglied gerne an uns wenden.