Heiko Maas enttäuscht Hoffnungen der Immobilienkäufer
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss häufig Zehntausende Euro Provision für einen Makler zahlen. Angesichts steigender Preise für Häuser und Wohnungen ist das für viele eine unüberwindbare Kostenhürde. Doch so schnell wird sich daran wohl nichts ändern, zumindest nicht mehr in der laufenden Legislaturperiode. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) erteilte am Wochenende einem Bestellerprinzip beim Kauf eine Absage. Nach einem solchen Prinzip müsste der Auftraggeber, in der Regel also der Verkäufer, den Makler zahlen. Verbraucher und Vorsorge-Käufer würden damit viel Geld sparen. „Das Bestellerprinzip beim Kauf wird nicht kommen“, sagte Maas jetzt der „Welt“ am Rande des Neujahrsempfangs des Ring Deutscher Makler (RDM) Berlin-Brandenburg. Die Notwendigkeit für ein solches Prinzip sei nicht gegeben, zumal in einigen Bundesländern die Provision ohnehin zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werde. Ein positives Fazit zog der Minister allerdings beim Bestellerprinzip für Mietwohnungen. „Das Gesetz funktioniert überraschend gut“, sagte Maas.
Bei Miete zahlt der Auftraggeber
Seit Juni 2015 zahlt der Auftraggeber, also meist der Vermieter, den Makler. Diese haben – anders als Mieter – die Möglichkeit, mit den Maklern über den Preis zu verhandeln. Das tun sie offenbar auch, und vor allem in Städten mit hoher Nachfrage mussten Makler teils deutliche Umsatzrückgänge verbuchen. Nur vereinzelt gab es den Versuch, über neu erdachte Gebühren doch noch Geld vom Mieter zu verlangen.
Eine große Mehrheit der Deutschen würde jedoch gerne mit einer eigenen Immobilie fürs Alter vorsorgen. Die steigenden Preise und damit steigenden Kauf-Nebenkosten machen ihnen aber einen Strich durch die Rechnung. Die Provision für den Makler beträgt für Käufer in Berlin und Brandenburg beispielsweise 7,14 Prozent des Kaufpreises und liegt damit sogar noch über dem höchsten Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent. In Hessen verlangen Makler in der Regel knapp sechs Prozent. In Nordrhein-Westfalen oder Bayern dagegen wird die Provision von 7,14 Prozent geteilt, was unter dem Strich allerdings nach wie vor hohe Kosten bedeutet, da der Verkäufer versuchen wird, wenigstens einen Teil „seiner“ Provision über einen höheren Kaufpreis einzuspielen.
Das wäre bei einem Bestellerprinzip erst recht der Fall, sagte Markus Gruhn, Vorsitzender des RDM Berlin und Brandenburg, bei der Neujahrsveranstaltung seines Verbands: „Sollte der Verkäufer dazu verpflichtet werden, die Provision zu zahlen, müssen Käufer natürlich damit rechnen, dass die entsprechende Summe auf den Kaufpreis addiert wird.“
Ökonomen kommen zu anderem Ergebnis
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln sieht darin keinen Nachteil. Im Gegenteil: In einer Kurz-Studie, die der „Welt“ exklusiv vorliegt, kommen die Wohnungsmarktexperten des Instituts zu dem Schluss: „Durch den Übergang zum Bestellerprinzip – wie es bereits bei Mietwohnungen etabliert wurde – könnten Käufer entlastet werden. Außerdem könnte dadurch der Wettbewerb gestärkt und die Professionalisierung der Makler vorangetrieben werden.“
Die Autoren der Studie, Michael Voigtländer und Björn Seipelt, argumentieren: Selbst wenn die Provision in voller Höhe auf den Kaufpreis geschlagen wird, ist das ein Vorteil für Käufer, „da der Immobilienpreis finanziert werden kann, die Maklergebühr jedoch nicht. Somit würde in jedem Fall der anfängliche Kapitalbedarf, der für viele Haushalte das wesentliche Hemmnis darstellt, gesenkt werden.“
IW: Bestellerprinzip verschärft Preiswettbewerb
Allerdings sei ohnehin nicht damit zu rechnen, dass die volle Provision fällig und damit auf den Preis aufgeschlagen werde. „In der aktuellen Marktlage, gerade in den Großstädten, gibt es faktisch keinen Preiswettbewerb der Makler“, so die Experten in der IW-Studie. „Im Vergleich zum Angebot ist die Nachfrage nach Kaufobjekten groß, Käufer können damit der Maklergebühr kaum aus dem Wege gehen und haben aufgrund der fehlenden Marktmacht keinen Verhandlungsspielraum.“
Anders der Verkäufer. Dieser könne zwischen verschiedenen Maklern wählen. „Gälte das Bestellerprinzip, würde sich der Preiswettbewerb verschärfen. Der Makler müsste dann nicht nur mit seiner Qualität überzeugen, sondern eben auch mit dem Preis.“ Schließlich hätten die Verkäufer in angespannten Märkten ein knappes Gut, und die Makler könnten den Hauptteil der Provision nicht mehr über Dritte (den Käufer) vereinnahmen. „Es ist daher davon auszugehen, dass die Preisempfehlung hinsichtlich der Provisionshöhe deutlich stärker unter Druck geraten würde als heute.“
In anderen Staaten Europas, vor allem bei Deutschlands direkten Nachbarn, haben es Käufer und Verkäufer besser. „Sowohl in Österreich als auch in den Niederlanden gilt das Bestellerprinzip“, so das IW. Zudem ist die Provision selbst meist viel niedriger. In Österreich etwa sei die Courtage bei drei Prozent des Kaufpreises gedeckelt – was aus Sicht der Verbraucher auch in Bundesländern wie Bayern oder Baden-Württemberg ein Fortschritt wäre. „Eine solche Deckelung erscheint jedoch nicht notwendig zu sein, wie das Beispiel Niederlande zeigt“, argumentieren die Ökonomen aus Köln. „Dort sind seit 1994 Preisabsprachen gesetzlich verboten, der Preiswettbewerb wird daher deutlich offener und transparenter geführt. Die Maklerprovision beträgt dort nur ein bis zwei Prozent des Kaufpreises, teilweise gibt es auch Festpreismodelle.“
Von Michael Fabricius
