Ich bin Verwalter und habe in zahlreichen Gesprächen mit Kollegen und anderen Fachleuten festgestellt, dass immer wieder Situationen zum Vorschein kommen, die in der Praxis geradezu dazu verleiten, Fehler zu begehen. Meist sind diese folgenfrei, können aber im Einzelfall auch dazu führen, einen Haftungsfall des Verwalters oder des vom Verwalter betreuten Eigentümers auszulösen. Nachfolgend sind ein paar wenige solcher Fälle aufgeführt. Es liegt in der Natur der Sache, dass dort, wo gearbeitet wird, auch Fehler unterlaufen. Die Zahl weiterer möglicher Fehlerfallen sind sicher nahezu unbegrenzt. Aus Angst vor Fehlern in eine Angststarre zu verfallen, wäre sicher der größte Fehler.

Vielleicht hilft Nachfolgendes dem einen oder anderen Verwalter, seine Arbeit ein Stück weit sicherer zu machen und damit die Qualität zu verbessern.

1.    Die richtige Versicherung des Verwalters

Jeder Verwalter sollte über eine Haftpflichtversicherung verfügen. Auch über den Abschluss von anderen Versicherung (z. B. gegen Betriebsunterbrechung, Rechtschutzversicherung oder …) sollte nachgedacht werden. Meist wird vergessen, den Umfang des Schutzes (sowohl der Versicherungssumme als auch des Versicherungsinhaltes) zu überprüfen. Hier bietet sich die Heranziehung eines Fachmannes an. Als WEG-Verwalter sollte diese Tätigkeit („WEG-Verwalter“) auch ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden, da einige Tätigkeiten – z. B. Bauüberwachungen, öffentlich-rechtliche Ansprüche, Organhaftung des Verwalters oder Haftung aus Leistungen, die als Service mit erbracht werden (z. B. Ausweis Lohnkosten nach § 35a EStG) – nicht automatisch mitversichert sind. Nachdem einem WEG-Verwalter über § 49 WEG auch die Kostenlast eines Gerichtsverfahrens treffen kann (in der er nicht einmal Beteiligter sein muss), sollte auch dies mit aufgenommen werden. Ratsam ist es hier, einen Musterverwaltervertrag dem Versicherer einzureichen und um schriftliche Bestätigung zu bitten, dass all diese Leistungen vom Versicherungsschutz abgedeckt sind und ggf. ein Angebot für die Erweiterung des Schutzes erbitten.

2.    Versäumnisse im Zusammenhang mit Baumaßnahmen

A) der SiGeKo: Meist ist es bekannt, dass der Auftraggeber einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (SiGeKo) beauftragen muss, wenn mindestens zwei Firmen gleichzeitig auf einem Baugerüst arbeiten. Die Beauftragung dieses SiGeKo sollte unbedingt mit in den Beschluss der WEG aufgenommen werden. Häufig wird nicht ausreichend darauf hingewiesen, dass der Auftraggeber – also z. B. die WEG – auch für Schäden haftet, die durch Missachtung von Sicherheitsvorschriften entstehen. Kommt also ein Bauarbeiter auf einer Baustelle zu Schaden, weil Sicherheitsvorschriften nicht beachtet wurden, so haftet die WEG mit. Hat der Verwalter hier nicht auf entsprechende Risiken hingewiesen oder nicht geraten, bestimmte allgemein übliche Vorkehrungen zu treffen, so wird sicher der Ruf nach der Verwalterhaftung laut.

B) die Bauherrenhaftpflichtversicherung: Im Zusammenhang mit einer Baustelle können immer Haftpflichtschäden entstehen, für die der Bauherr einzustehen hat. Hiergegen kann man sich grundsätzlich mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung schützen. Die meisten verbundenen Gebäudeversicherungen haben einen solchen Schutz bereits enthalten – aber nur bis zu einer bestimmten Bausumme! In der Regeln sind dies um die 50.000 € Bausumme. Ältere Verträge weisen oft noch einen krummen Betrag auf, der aus einer glatten DM-Summe umgerechnet wurde.

Als Konsequenz steht der Bauherr ohne Versicherungsschutz bei größeren Baumaßnahmen da, also gerade bei solchen, bei denen ein solcher Schutz besonders wichtig sein kann. Fragen Sie Ihre Versicherung, wie hoch der Schutz bei Ihren Verträgen ist und denken Sie bei Beschlussfassungen auch daran, diesen Punkt mit beschließen zu lassen.

3.    Missverständnisse beim Ausweis der Instandhaltungsrücklage

Der Ausweis der Instandhaltungsrücklage bei WEGs ist vor Gericht immer wieder ein beliebter Streitfall. Häufig wird eine an sich vernünftige und übersichtliche Aufstellung nicht gut genug erklärt oder auch von Richtern nicht richtig verstanden, so dass diese dann durch formell richtige und vollständige – dafür aber nicht mehr übersichtliche Aufstellung ersetzt wird. Immer wieder wird verkannt, dass sich durchaus ein Teil der Rücklage auf dem Girokonto befinden kann und auch hier ausgewiesen werden kann. Es hat sich in der Praxis bewährt, neben einer formell richtigen Aufstellung der Rücklage auch einen Vermögensstatus zu erstellen (der von Eigentümern meist lieber zu Rate gezogen wird, da dieser aussagekräftiger ist). Man sollte aber gut überlegen, ob dieser an der Beschlussfassung teilnehmen soll.

4.    Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei werdenden WEGs

Bei werdenden Wohnungseigentümergemeinschaften, also solchen, bei denen die Verwaltertätigkeit gerade losgeht, ist es üblich, dass der Verwalter bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums anwesend ist. Häufig wird auch versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter durchführen zu lassen. Dies ist – wie der BGH nun deutlich gesagt hat – nicht zulässig. Nicht einmal dann, wenn dies in der Teilungserklärung so vorgesehen ist!

Nach dem BGH hat jeder Eigentümer diese Abnahme selbst durchzuführen. Selbst das An-Sich-Ziehen durch die WEG per Beschluss ist nicht möglich, da es sich um ein individuelles Recht des ET handelt, über das die Gemeinschaft nicht verfügen kann.          
Hier handelt der BGH aber etwas schwer nachvollziehbar. Wenn die WEG vor Ablauf der Gewährleistungszeit einen Sachverständigen beauftragt, das Gemeinschaftseigentum zu prüfen und auf Gewährleistungsmängel zu untersuchen, hält dies der BGH für zulässig, ebenso wie das An-Sich-Ziehen der Behebung von Baumängeln. Argumentiert wird dies so, dass die Kompetenz zur Durchführung der Abnahme eng verbunden ist mit sämtlichen Rechten bezüglich der „Hauptleistung“, da es hierbei um Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Hauptleistung geht. Wenn die Gemeinschaft die Mangelbehebung an sich gezogen hat, steht ihr auch das Recht (und ggf. die Pflicht) zur Durchführung der Abnahme bezüglich der Mangelbehebung zu. Jedoch entfaltet das An-Sich-Ziehen keine Rückwirkung, so dass dies bezüglich der Abnahme der Leistungen aus den Werkverträgen nicht zulässig ist. Diese Ansprüche sind auchnicht per se gemeinschaftsbezogen.

Der gesamte Vorgang muss auch immer aus der Sicht eines Erwerbers bzw. Nachzüglererwerbers gesehen werden. Wenn die Gemeinschaft die Abnahme durchführen dürfte, hätte dies auch Gültigkeit gegen den Nachzüglererwerber. Diesem wär dann das Recht genommen, selbst an der Abnahme mitzuwirken. Außerdem würde dies auf eine Verkürzung der fünfjährigen Gewährleistungsfrist hinauslaufen, was nach § 309 Nr. 8 ff BGB nicht zulässig ist.

Sollten Mängel auftreten und die Gemeinschaft die Behebung der Mängel an sich ziehen, so ist es bei Werkverträgen (bzw. hier aus den abgetretenen werkvertraglichen Rechten) zulässig, nach § 637 Abs. 3 BGB auf Vorschusszahlung zu klagen. Der Anspruch auf Vorschuss kann jedoch erst entstehen, wenn die Abnahme durchgeführt wurde. Bis dahin besteht der vertragliche Erfüllungsanspruch.

5.    Die Überprüfung von Abwasserleitungen ist nach dem Wasserhaushaltsgesetz empfohlen.

Jedenfalls haben die Grundstückseigentümer darauf zu achten, dass sich die Abwasserkanäle in einen einwandfreien Zustand befinden. Dies ist erforderlich, da undichte Abwasserleitungen das Grundwasser gefährden können. Für Schäden durch undichte Abwasserleitungen können die Grundstückseigentümer herangezogen werden. Besonders wichtig ist dies natürlich in Wasserschutzgebieten! Je nach Einordnung in bestimmte Schutzgebiete ergeben sich unterschiedliche Fristen.

Die Berliner Wasserbetriebe bieten diese Überprüfung in Wasserschutzgebieten teilweise sogar unentgeltlich an.

Die Wasserbetriebe schreiben hierzu auf der homepage:
„In Berlin besteht eine ausdrückliche Pflicht zur Dichtheitsprüfung in den Wasserschutzgebieten. Denn hier wird Grundwasser für die Trinkwasserversorgung gewonnen.

Laut Wasserschutzgebietsverordnung ist je nach Schutzzone II, III bzw. IIIA und IIIB ein bestimmter Prüfturnus festgelegt. Die Wasserbehörde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt ist für die Überwachung dieser Regelung zuständig. Sie kann sich entsprechende Nachweise vom Eigentümer vorlegen lassen. Da Sie als Eigentümer für die Folgen einer nicht erkannten Beschädigung haften, empfehlen wir Ihnen dringend, den Hausanschlusskanal von uns auf Dichtheit prüfen zu lassen.“
Erfahrungsgemäß wird die Überprüfung der Abwasserleitungen recht stiefmütterlich behandelt.

Harald Schuch
Wohnungs Verwaltungs GmbH, Konstanzer Straße 6, 10707 Berlin