Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind seit längerem Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Zuletzt hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in 2015 für großen Aufruhr gesorgt, als er mit drei Einzelentscheidungen[1] die Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen und die sogenannten Quotenklauseln in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt hat. Für ähnliche Aufregung sorgt derzeit ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 9.03.2017 (Az. 67 S 7/17), beidem die vermieterseits gestellte Schönheitsreparaturklausel
„Die Kosten  der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“
auch bei einer renovierten Wohnung für unwirksam gehalten wurde. Dem Urteil des Landgerichts lag der folgende Sachverhalt zu Grunde:
Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Jahr 2001 einen Mietvertrag geschlossen, den sie im Jahr 2015 einvernehmlich beendeten. Der beklagte Mieter gab die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses unrenoviert an die klagende Vermieterin zurück. Diese begehrte mit ihrer Klage unter anderem Schadensersatz in Höhe von ca. 3.700 Euro für unterlassene Schönheitsreparaturen. Bereits in erster Instanz vor dem Amtsgericht Wedding hatte die Vermieterin mit ihrer Klage keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin wies nun die Berufung der Vermieterin zurück. Die Kammer ließ offen, ob die angemietete Wohnung zu Vertragsbeginn tatsächlich unrenoviert oder wie von der Klägerin behauptet renoviert war. Nach Ansicht des Gerichts sei eine Schönheitsreparaturklausel, bei der die Pflicht Schönheitsreparaturen durchzuführen uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt wurde, unwirksam, auch wenn man davon ausgehe, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung erhalten habe. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung sei die Klausel deshalb unwirksam, weil sie bei einer Auslegung als Kostenklausel versuchen würde, dem Mieter die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu nehmen.

Außerdem könne die Klausel auch so verstanden werden, dass ein Mieter, der während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht ausführe, obwohl diese fällig seien, deshalb gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung wie zum Beispiel Minderung habe. Nach den gesetzlichen Regelungen sei dies unwirksam, da zwingend untersagt sei, zum Nachteil des Mieters Abweichendes zu vereinbaren. Dieser Wertung stehe nicht entgegen, dass der Gesetzgeber es in engen Grenzen für zulässig erachtet habe, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Denn diese Grenzen seien nicht näher definiert worden und ein entsprechender Wille des Gesetzgebers sei auch nicht in den gesetzlichen Regelungen zum Ausdruck gekommen. Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähre. Mit anderen Worten: Es muss erkennbar sein, dass der Mieter eine geldwerte Gegenleistung für die Übernahme der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses erhalten habe.

Das Gericht hat bezüglich der Frage der Schönheitsreparaturen die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, weil die Rechtssache insoweit grundsätzliche Bedeutung habe. Falls die Vermieterin Revision einlegen sollte und der BGH sich dieser Ansicht anschließt wäre eine Vielzahl von Formurlarklauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Dies würde im Übrigen nicht nur bedeuten, dass der Vermieter bei Auszug die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss, sondern auch, dass der Mieter während eines laufenden Mietverhältnisses Anspruch auf Durchführung dieser Arbeiten gegen den Vermieter hat.

Axel Lipinski-Mießner, Rechtsanwalt (www.mietrechtsexperte.berlin), Geschäftsführer